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주택청약 FAQ 20. 주택공급절차 - 입주자 모집
2024. 10. 04
그 중 20번째로 입주자 모집에 관련된 질문들을 가져왔습니다.
입주자모집 시기
Q365. 30세대 이상의 주택을 사용 승인 이후 분양하려는 경우에도 반드시 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하는지?
공급규칙 제15조제1항에 의하면 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하며, 동조 제2항에 의하면 분양보증을 요건을 충족하지 못하는 경우에도 등록사업자 2 이상의 연대보증을 받은 경우에는 일정 건축 공정에 달한 이후 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 사용 승인 이후 주택을 분양하려는 경우에는 공급규칙 제15조제1항의 요건(대지의 소유권 확보, 분양보증)은 적용되지 않으나, 이 경우에도 입주자를 모집하기 위해서는 공급규칙 제16조의 요건을 충족하여야 하므로, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 반드시 확보하고 있어야 할 것입니다.
Q366. 입주자 모집 공고 시 분할 모집 공고 가능 여부?
국토교통부에서는 사업주체가 분양시기를 시장상황에 따라 탄력적으로 조절할 수 있도록 분할 입주자 모집 운영대상(200세대 이상 주택단지) 및 기준을 정하고 있으며, 이에 해당하는 경우 분할하여 입주자를 모집하는 것도 가능합니다.
- 분할 입주자 모집 운영기준
- 가. 분할하여 입주자를 모집하더라도 사용검사 및 착공·입주는 동일하게 적용.
- 나. 입주자 모집단위는 최소 50호 이상, 모집횟수는 5회까지만 허용 (200세대 미만의 주택단지는 종전과 같이 1회만 인정).
- 다. 분양가격은 각 회차별로 산정하지 않고, 현행과 같이 시장, 군수, 구청장이 승인한 분양 총액 범위에서 각 세대별 분양가를 결정하여 최초 입주자 모집 공고문에 전 세대별 분양가를 게시.
- ※ 사업주체는 총 분양가 범위에서 층(층), 동(동), 향(향), 회차(회차) 등을 고려하여 세대별 분양가를 결정할 수 있음.
- 라. 사업주체가 분할 분양을 하고자 할 경우, 입주자 모집 승인권자(시장, 군수, 구청장)에게 회차별로 입주자 모집 승인을 받아야 함.
- ※ 입주자 모집 공고문에는 해당 회차에 분양하는 분양정보뿐만 아니라 전체 주택단지의 유형별 공급량, 해당 회차의 분양대상 주택 공급량, 다음 회차의 분양주택 수량과 분양 시기에 대한 정보를 포함.
- 마. 그 밖에 정하지 않은 사항은 「주택공급에 관한 규칙」을 적용함.
입주자모집 조건
Q367. 사용검사 후 우리은행으로부터 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해줄 목적으로 대출을 받아 각 세대별로 담보 설정이 되는 경우, 이 융자금을 주택법 시행령 제71조 제1, 2항에 적합한 융자금으로 보아 입주자 모집 승인을 득할 수 있는지 여부?
「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따라 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나, 그 대지에 저당권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있도록 하고 있습니다. 상기 저당권 등이 주택법 시행령 제71조제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우에 해당하는 경우에는 예외를 인정하고 있으며, 저당권이 상기 예외에 해당되는지 여부에 대하여는 해당 입주자 모집 승인권자인 해당 지자체장에게 문의하여 안내를 받으셔야 할 것으로 판단됩니다.
Q368. 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하기 위해 매도청구소송을 제기하여 승소하였으나, 해당 대지에 저당권이 설정되어 있는 경우 입주자 모집이 가능한지?
「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따르면 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등(이하 “저당권 등”이라 한다)이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 제15조제1항제1호가목에 따라 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받았더라도 해당 대지에 저당권이 설정되어 있다면 추가로 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받아야 입주자 모집이 가능합니다.
입주자모집 공고
Q369. 추가선택품목을 제시하는 경우 발코니 확장, 에어컨 설치, 가전제품을 한꺼번에 묶어 선택하도록 할 수 있는지?
’21.5.28 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 사업주체가 입주자 모집 공고 시 추가선택품목을 제시하는 경우 품목별로 비용을 구분하여 표시하여야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 제시할 수 없습니다.
- 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조 제1항 각 호의 추가선택품목 비용. 이 경우 추가선택품목별로 구분해 비용을 표시해야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 선택하도록 해서는 안 된다.
Q370. 공고는 반드시 청약 10일 전에 해야 하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제35조 및 제36조에 따른 기관추천 특별공급 물량이 적거나 청약 관심도가 낮다고 판단되는 경우에는 그 기간을 5일로 단축할 수 있으므로, 공급 단지별 여건을 고려하여 입주자 모집 승인권자와 협의하시기 바랍니다.
Q371. 분양가격에 포함되지 않은 품목으로서 사업주체가 입주자 모집 공고에 제시하여 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이란?
「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조 제1항에서는 추가선택품목을 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구로 정하고 있으며, 이에 해당되지 않는 품목은 추가선택품목으로 제시할 수 없습니다. 다만, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구의 경우 사업주체가 입주자 모집 승인 신청 전에 승인 권자의 의견을 들어 정할 수 있는바, 세부적인 사항은 입주자 모집 승인권자와 협의하시기 바랍니다.
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