주택청약 FAQ 24. 거주의무

그 중 24번째로  거주의무에 관련된 질문들을 가져왔습니다.

Q463. 거주의무자가 근무 등의 사유로 타 지역에 거주하지만 거주의무자의 세대원들이 해당 주택에 거주하는 경우 거주의무를 준수한 것으로 볼 수 있는지?

거주의무는 거주의무자(해당 주택의 입주 신청자)에게 적용되는 것으로, 거주의무자 본인이 해당 주택에 최초 입주가능일부터 계속하여 거주하여야 합니다. 다만 거주의무자의 세대원들이 해당 주택에 실제로 거주하면서, 거주의무자 역시 세대원들과 함께 주민등록이 되어 있으나 생업 등의 사유로 타 지역을 간헐적으로 오가는 경우는 거주의무를 위반하였다고 판단하기 어렵습니다.

Q464. 거주의무 대상에 재개발·재건축조합의 조합원 자격에 따른 주택 등도 포함되는지?

주택법 제57조의2에 따른 거주의무는 도시정비법에 따른 재개발·재건축조합의 조합원 자격 및 주택법에 따른 지역주택조합·직장주택조합의 조합원 자격에 대하여는 적용되지 않습니다.
(예시) 경기도의 분양가상한제 적용지역에서 재개발사업으로서 건설·공급되는 공동주택의 경우라면, 해당 사업 재개발조합의 조합원 물량은 거주의무 적용대상에서 제외되며, 조합원 외 인원에게 청약을 통해 공급하는 물량은 거주의무 적용대상입니다.

Q465. 생업상 부득이한 사유로서 ‘세대원 전원’이 타 주택건설지역에 거주하는 경우의 세대원이란 청약 당첨 시 세대원 전원을 의미하는 것인지?

원칙적으로는 청약 당첨 시 세대원 전원을 의미하나, 혼인 등의 사유로 세대원 변경이 있는 경우라면 LH 등 공공주택사업자가 거주의무 간주사유를 확인할 시 해당 내용을 소명함으로써 변경된 세대의 세대원 전원으로서 거주간주를 인정받을 수 있습니다.

Q466. 청약 신청 시부터 해당 주택건설지역에 거주하지 않고 있었고, 거주의무 기간 중 타 주택건설지역에 거주하게 되는 경우도 거주한 것으로 간주되는지?

청약 신청 시부터 타 주택건설지역에 거주하고 있는 경우라면 해당 주택에 대한 거주 의무를 준수하기 위한 상황이 부득이하게 달라진 경우라고 보기 어려우므로 거주의무를 이행하지 못하는 부득이한 사정이 있는 것으로 볼 수 없습니다.
(예시) 당초 경기 지역에서 해당 주택건설지역의 거주자로서 해당 지역 분양가상한제 적용주택에 청약을 신청하여 당첨되었으나 향후 인사발령 등으로 인하여 부산 지역으로 세대원 전원이 거주하게 되는 경우라면 부득이한 사유로 인정하여 해당 기간 거주한 것으로 간주될 수 있으나, 거주의무자가 청약 신청 시 강원 지역에 거주하고 있으면서 경기 지역의 분양가상한제 적용주택에 청약을 신청하여 당첨된 경우라면, 향후 인사발령 등으로 인하여 부산 지역으로 이동하게 된다 하더라도 부득이한 사유로 인정하기 어려움.

Q467. 오피스텔도 주거용으로 분양되는 경우 거주의무 대상이 되는지?

오피스텔은 주택법령에 따라 건설·공급되는 공동주택이 아니므로 상기 거주의무의 대상이 아닙니다.

Q468. 주택법 개정(‘24.3.19)에 따른 거주의무의 유예(최대 3년)는 모든 거주의무자에게 적용되나요?

네. 모든 거주의무자가 적용받을 수 있습니다. 다만, 1. 개정일 전에 사용검사를 받은 주택과 2. 개정일 이후에 사용검사를 받은 주택은 아래와 같이 구분하여 “거주의무 유예”를 적용합니다.

1. 개정일 전 사용검사를 받은 주택(~’24.3.18): 사용검사를 받아 이미 입주한 거주의무자의 경우 “거주의무기간의 종료시점”을 최대 3년간 유예할 수 있으며, 이 경우 1회에 한하여 퇴거 후 재입주할 수 있습니다.
2. 개정일 이후 사용검사를 받은 주택(’24.3.19~): “거주의무기간의 개시시점”을 최초 입주가능일로부터 최대 3년간 유예할 수 있으며, 유예 횟수는 동일하게 1회로 한정합니다. 이 경우, 입주 개시를 유예하는 것이므로 최초 입주한 이후에는 계속 거주의무를 이행하여야 합니다.
   ※ 이하 Q&A에서 1은 개정 전 입주자(또는 의무 종료 유예)로, 2는 개정 후 입주자(또는 의무 개시 유예)로 구분하여 설명.

Q469. 거주의무자의 법적 정의와 적용 범위는 무엇인가요?

거주의무자는 아래 중 하나의 주택에 입주하는 자입니다.

1. 수도권 내 분양가상한제 적용주택
2. 토지임대부 분양주택

즉, 주택법 제57조의2 제1항에 따라 거주의무가 적용되는 주택(1, 2)에서 해당 주택의 입주자(이하 “거주의무자”라 함)는 의무기간 동안 실제 거주해야 합니다. 따라서, 입주자 개개인이 거주의무 적용 주택을 공급받은 방식에 따라 거주의무 적용 여부가 달라지지 않습니다.
최초 당첨자, 무순위, 계약취소 재공급, 선착순(=미분양=임의분양), LH 재공급 등을 포함하되, 거주의무자의 사망으로 해당 주택을 상속받은 자는 제외(의무 승계하지 않음).

Q470. 배우자 등과 공동명의도 가능한가요? 가능하다면 공동명의자 전원이 거주의무를 지켜야 하나요?

거주의무 적용 주택은 거주의무기간 동안 공동명의로 변경할 수 없습니다. 공동명의는 해당 주택의 지분을 양도(증여)하는 행위이므로 법 개정(‘24.3.19) 이후 거주의무기간이 종료(사실확인 절차 완료)되기 전까지 해당 주택을 배우자 등과 공동명의로 설정할 수 없습니다.
다만, 거주의무자가 법인이고 공동대표를 둔 경우에는 그 중 1인이 거주의무를 충족하면 인정됩니다.

Q471. 실거주 의무 3년 유예는 의무인가요?

아닙니다. 실거주의무 유예는 거주의무자가 자유롭게 선택할 수 있으며, 개정 후 입주자(2)는 LH 등 관계기관에 별도의 확인 절차 없이 거주의무 개시를 유예할 수 있습니다.
다만, 개정 전 입주자(1)는 주택법 <법률 제20393호, 2024.3.19.> 제3조 및 제4조에 따라 아래와 같이 부기등기를 변경하여야 해당 주택에서 퇴거할 수 있습니다.

• 주택 소유권 부기등기에 표기할 사항
  • (변경 전) “이 주택은 「주택법」 제57조의2 제1항에 따른 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입함”
  • (변경 후) “이 주택은 「주택법」 제57조의2 제1항에 따른 거주의무기간을 거주한 후 같은 조 제6항에 따라 부기등기를 말소하여야 양도할 수 있음”

Q472. 거주의무 개시시점 유예(2)를 통해 전월세를 희망하는 거주의무자도 우선 해당 주택에 입주해야 하나요?

아닙니다. 주택법 개정(‘24.3.19) 이후 사용검사를 받은 주택에 대하여 거주 의무기간의 개시시점 유예(2)를 희망하는 자는 해당 주택에 입주하지 않고 즉시 유예하여야 임대차(전월세)가 가능합니다.
최초 입주 이후부터는 거주의무기간 동안 연속 거주하여야 함(입주 후 유예 불가).

Q473. 거주의무기간은 해당 주택에 입주한 날부터 적용하나요? 입주자마다 거주 의무기간 종료일이 달라질 수 있는지 알고 싶어요.

아닙니다. 거주의무기간의 개시일은 사업주체가 공고한 “최초 입주가능일”입니다. 동일 주택(단지)의 입주자는 거주의무기간의 개시일(실제 입주일과 무관)이 특정되어 있으므로 종료일도 동일하게 설정되며, 다만 최대 3년 이내에서 거주의무 개시(또는 종료)를 유예한 거주의무자에 한하여 종료일이 별도 적용됩니다.
(예시) 거주의무기간이 3년인 A주택의 입주지정기간이 ‘22.2.1 ~ 4.30’인 경우 최초 입주 가능일은 ‘22.2.1’이며 거주의무기간 종료일은 ‘25.1.31’로 자동 설정됨. 단, 거주의무자 B가 A주택에 ‘22.2.1’에 입주하여 1년 6개월을 거주한 후 임차인 C와 전월세 계약(2년)을 체결하면서 거주의무 종료를 유예한 경우, 거주의무자가 퇴거 및 재입주(‘23.8.1 ~ ’25.8.1)한 기간을 반영하여 ‘27.1.31(= ’25.1.31+2년)로 종료일이 재설정됨.

Q474. 개정 전 입주자(1)가 거주의무 종료를 최대 3년간 유예할 경우 거주기간은 어떻게 산정하나요?

최초 입주부터 퇴거까지 거주한 기간과 3년 이내 유예 후 재입주한 날부터 거주한 기간을 합산하여 거주의무기간을 산정합니다. 즉, 최초 입주 가능일로부터 거주의무 종료를 유예한 기간(최대 3년)을 제외한 나머지 기간을 모두 산정하되, 거주의무 예외사유(주택법 시행령 제60조의2 제2항) 발생 시 해당 기간은 별도 합산합니다.

Q475. 개정 후 입주자(2)가 거주의무 개시를 최대 3년간 유예할 경우 거주기간은 어떻게 산정하나요?

3년 이내 유예 후 실제 입주한 날부터 거주의무기간을 산정하되, 거주의무 예외사유(주택법 시행령 제60조의2 제2항) 발생 시 해당 기간은 별도 합산합니다.

- 본 게시물은 국토교통부가 발간한 '2024 주택청약 FAQ'를 정리하여 제공하였습니다.