미분양 아파트 주택수에 포함되나요? [줍줍 분양 시 주의사항]

줍줍 청약이란

"로또 줍줍", "줍줍"이라는 말 많이 들어보셨죠? 

별도의 순위 없이 무작위로 당첨자를 선정하는 무순위 청약을 일컫는 신조어입니다.

 

무순위 청약이란 미분양이 발생했거나, 청약 당첨자가 계약을 포기했거나, 부정행위 등으로 잔여세대가 발생하여 본 청약 이후 입주자를 다시 모집하는 청약입니다. 

청약통장을 사용하지 않기 때문에 "무순위로 줍줍 한 분양권은 주택수에 포함되지 않는다"라고 알고 계시는 분들이 많은데요, 이는 잘못된 말입니다. 잔여세대가 발생한 원인에 따라 해당 분양권이 주택수에 포함이 되는지는 달라집니다. 

 

 

 

미분양과 미계약의 차이점

무순위 청약은 크게 잔여세대가 발생한 원인에 따라 미분양과 미계약으로 나뉘어요.

 

 

미분양이란

미분양은 최초 청약에서 공급물량보다 신청자가 적어 청약경쟁률이 1:1 미만일 경우 발생해요. 이때 분양권을 매수하면 주택수에 포함되지 않아요.

 

모든 아파트 청약에서는 특별공급이 먼저 이루어지고, 그 후 일반공급 1순위와 일반공급 2순위 순서로 청약이 진행되는데요, 일반공급 2순위까지 진행했음에도 청약신청자가 공급물량보다 적으면 미분양이 됩니다.

 

미분양 아파트의 분양권은 사업 주체가 별도의 요건을 정해서 임의로 주택을 공급할 수 있어요.

 

미분양 아파트의 경우 주로 모델하우스에서 "선착순 동호지정" 등의 별도의 방식으로 입주자를 모집하거나, "임의공급" "잔여세대" 등의 이름을 붙여 공고를 올리기도 해요.

 

 

미계약이란

미계약은 최초 청약에서는 청약경쟁률이 1:1 이상이었지만 청약 마감 이후에 당첨자가 계약을 포기했거나 청약 부적격자가 발생하여 물량이 남게 된 경우 발생해요. 이때 매수한 분양권은 주택수에 포함돼요.

 

미계약 된 아파트의 분양권은 청약홈에서 사후접수 무순위 또는 계약취소 무순위 주택으로 입주자를 모집해요. 

 

청약홈에 공고가 올라오는 사후접수 무순위, 계약취소 무순위 아파트들은 미분양 아파트가 아닌 미계약 아파트입니다. 정식으로 청약하여 청약을 진행한 아파트로, 당첨이 되면 당연히 주택수에 포함됩니다.

 

● 무순위 청약 조건 총정리 (사후접수, 계약취소)

 

 

미분양과 미계약의 차이점

미분양 물량은 입주 전 분양권 상태에서는 주택수로 산정되지 않지만,  미계약 물량의 분양권 상태에서도 주택 수에 포함돼요.

 

따라서 청약을 기다리는 단지가 있다면 분양권을 매수하기 전 미분양 인지, 미계약인지 정확히 확인해야 무주택자 자격을 유지할 수 있어요.

	미분양	미계약
발생원인	● 청약경쟁률 1:1 미만 ● 청약이 미달되어 남은 물량	●  청약경쟁률 1:1 이상 ●  청약 마감 후 계약 포기, 혹은 부적격자 발생으로 남은 물량 (사후접수 무순위, 계약취소 무순위)
계약방식	사업주체가 임의로 결정	추첨 또는 선착순으로 계약 가능
분양권 주택수 포함	x	o

 

 

 

 

미분양 아파트 분양권 주택수 포함 여부

미분양 아파트 주택수 포함 여부

'주택공급에 관한 규칙' 제53조의 10호(주택소유 여부 판정기준)에 따르면 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권 등을 매수한 사람은 제외) 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.

 

따라서 미분양 아파트 분양권을 소유하고 있는 상태에서는 생애최초 특별공급에도 지원할 수 있답니다.

 

미분양 분양권을 계약하면 청약 과정에서만 무주택자의 지위를 유지할 수 있을 뿐, 잔금을 치른 이후에는 주택수에주택 수에 포함돼요. 또한 양도세나 취득세 등 세금을 계산하거나, 대출을 받을 때는 주택수에 포함돼요.

	미분양 아파트 주택수 포함 여부
청약 시	X
취득 시	O *2025년까지 지방 미분양 제외
양도 시	O *2025년까지 지방 미분양 제외
중도금 대출 발생 시	O

 

 

지방 미분양 아파트 주택수 제외 (2024. 1. 10 부동산 대책)

앞으로 향후 2년 간 미분양 지방 아파트*를 구매하면 세금 산정 시 주택수에서 제외돼요. 따라서 취득세, 양도세, 종부세 등 주택수 별로 부과되는 세금을 매길 떄 미분양 아파트는 주택수에서 제외돼요. 

*전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하, `24.1.10일∼`25.12.31일까지 최초로 구입한 경우에만 한정

 

최초로 구입한 경우에만 한정하기 때문에 지방 미분양 아파트를 최초로 구매한 사람으로부터 분양권을 양도받았거나 매매한 경우는 제외돼요.

 

뿐만 아니라 앞으로 2년간 준공된 소형 신축 주택*도 세금 산정 시 주택수에서 제외돼요. 신축 빌라나 오피스텔을 구매하더라도 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 제외된다는 거죠.

 

또한 구축 소형 주택*을 구입해도 주택수에서 제외돼요. 다가구주택, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등이 포함돼요.

*취득가액 6억원(수도권), 3억원(지방) 이하, 전용 60㎡ 이하, 아파트 제외

 

 

미계약 아파트 주택수 포함 여부

미계약 아파트는 청약홈에서 정식으로 청약을 진행한 아파트로, 분양권인 상태일 뿐만 아니라 양도세, 취득세, 청약 시 모든 상황에서 주택수로 포함됩니다.

	미분양 아파트 주택수 포함 여부
청약 시	O
취득 시	O
양도 시	O
중도금 대출 발생 시	O

 

 

 

미분양 주택 분양권 매수시 주의사항

매수하려는 아파트의 평균 경쟁률이 1:1 미만이어도 내가 분양받으려는 타입의 경쟁률이 1:1 이상이면 주택수에 포함됩니다. 따라서 미분양 주택의 분양권을 매수하기 전에는 아래 2가지를 반드시 확인해야 해요.

 

1. 매수하려는 미분양 아파트의 타입별 1, 2순위 청약경쟁률을 확인해야 합니다.

2. 1, 2순위 청약경쟁률이 1:1 미만의 타입으로 선택하면 무주택자 지위를 유지할 수 있습니다.

 

 

 

미분양 줍줍 알림 신청 방법