🏘️ 오피스텔/아파트, 어떻게 다를까? (25.07.05 업데이트)

 

안녕하세요, 지블(Zibble)입니다.

겉보기엔 아파트와 별 차이 없어 보이는 오피스텔, 청약할 때나 세금 이야기 나올 땐 전혀 다르게 취급된다는 거 알고 계셨나요?

청약에선 무주택으로 본다는 말도 있고, 또 누구는 주택 수에 포함된다고 말하기도 해서 헷갈릴 수밖에 없어요.

오늘은 여러분들이 궁금했을 주제,

“오피스텔과 아파트, 뭐가 어떻게 다를까?”

지블이 이해하기 쉽게 풀어드릴게요. ☺️

 

1. 용어&개념 정리

✅ 먼저 용어부터 정리할게요!

용어	의미
전용면적	- 내가 단독으로 사용하는 공간. - 방, 거실, 욕실 등
공용면적	- 이웃과 함께 사용하는 공간 - 복도, 엘리베이터 등
기타공용면적	- 단지 전체가 함께쓰는 공간 - 지하 주차장, 관리사무소, 단지 내 놀이터 등
공급면적	전용면적 + 공용면적
계약면적	공급면적 + 기타공용면적
전용률	- 전용면적 ÷ 공급면적 → 내가 실제로 쓰는 공간이 전체 면적에서 차지하는 비율

 

Q. 오피스텔은 ‘무주택’일까?

A. 결론부터 말하면, 청약에서는 오피스텔을 가지고 있어도 무주택자로 인정돼요. 왜 그런 걸까요?

오피스텔은 ‘주택법’상 ‘주택’으로 분류되지 않는 건축물이에요. 건축물대장에 나와 있는 ‘주용도’ 항목을 보면, 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설, 근린생활시설 등으로 표시되는 경우가 많아요.

즉, 건축물대장상 주택으로 등록되지 않은 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등을 소유하고 있어도 청약 기준에서는 무주택자로 인정돼요.

🤔 오피스텔은 갖고 있지만, 지금까지 주택을 한 번도 소유한 적이 없다면? 👉 **’생애최초 특별공급’**의 지원 자격 중, ‘무주택 요건’은 계속 유지 돼요.

이 점을 잘 이용한다면 좋은 전략이 될 수 있겠죠?

 

※ 단, 이건 청약 기준에서의 이야기예요. 세금이나 대출 규정은 별도 기준을 따르기 대문에, 목적에 따라 꼼꼼히 따져보는 게 중요해요!

 

 

[ 관련 가이드 ]

• 오피스텔 소유는 무주택 맞나요?
• 무주택자 기준과 무주택 예외 인정 기준

 

2. 입지와 건설 기준 비교

1) 건설 가능 지역

아파트는 건설지역에 제한이 있지만 오피스텔은 건설지역에 제한이 없습니다.

아파트는 광역자치단체가 "주거지역"으로 지정한 곳에만 건설이 되지만, 오피스텔은 준주거지역 또는 상업지역에도 자유롭게 건설될 수 있어요. 이는 오피스텔에게 장점이자 단점이 돼요.

 

✅ 오피스텔은 상권·역세권 근처로 입지가 좋은 경우가 많다는 장점이 있지만,

⚠️ 유흥시설 등과도 가까울 수 있다는 단점도 존재해요.

 

 

3. 세금과 주택 수 판단

1) 취득세 적용 비율

오피스텔은 아파트 대비 취득세가 약 4배 더 높아요.

전용면적 84㎡을 기준으로 봤을때, 아파트의 취득세는 분양가의 1.1%이고 오피스텔의 취득세는 분양가의 4.6%로 4배가 넘는 차이가 보입니다.

 

2) 주택 수 판단 기준(세법 기준)

하지만 보유한 아파트 또는 오피스텔을 매각할 때는 둘 다 동일하게 양도소득세를 물어야 하며, 둘 다 주택수를 산정할 때 포함된다는 사실을 주의하셔야 해요. 다주택자는 양도세 중과세율이 적용될 수 있기 때문에 보유 주택 수에 따라 내야할 세금이 더 늘어날 수 있어요.

 

예를 들어, 세법에서는 오피스텔 1채와 아파트 1채를 보유하고 있다면 총 2주택자로 보고 있어요.

 

‼️그.런.데‼️

2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지, 주거용 신축 소형 오피스텔을 매입하는 경우 다음 조건에 해당된다면 세제 혜택을 받을 수 있답니다. 무려 세제 산정 시 주택 수에서 해당 건물은 제외한다고 해요.

(※ 한 채만 주택 수 제외 가능)

• 전용면적 60㎡ 이하인 신축
• (취득 시점 기준)매매가 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하
• 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 아파트를 제외한 공동주택, 빌라, 도시형 생활 주택

 

4. 청약통장

오피스텔은 주택청약저축통장이 없이도 청약이 가능해요.

1순위에서 청약통장이 필수인 아파트 청약과는 달리, 주택법의 적용을 받지 않는 오피스텔은 1순위에서 청약통장 없이도 청약이 가능해요. 청약 도전 진입장벽이 낮답니다.

 

5. 관리비와 전용률

오피스텔은 면적대비 관리비가 상당히 비싸요. 그 이유는 오피스텔이 전용률이 낮기 때문이에요.

왜일까요?

• 관리비는 공급면적 기준으로 부과돼요.
• 전용률이 낮다는 건, 내가 실제로 쓰는 공간은 적고, 공용면적이 많다는 뜻이에요.
• 그만큼 공동 유지비를 더 부담하게 되는 구조예요.

전용률이 낮으면 내가 혼자 쓰는 공간에 비해 함께 쓰는 공간이 넓기 때문에 관리비가 비쌀 수 밖에 없어요.

예를 들어, 같은 84㎡라도 오피스텔은 실제 사용할 수 있는 공간(전용면적)이 더 작고, 관리비는 아파트보다 더 많이 나올 수 있어요.

 

6. 총정리

 

다음은 위의 내용들을 표로 정리해봤어요.

항목	아파트	오피스텔
청약 기준 무주택 인정 여부	주택으로 인정 → 무주택 아님	주택법상 주택 아님 → 무주택 인정
세법 기준 주택 수 포함 여부	주택 수 포함	주택 수 포함 (※ 예외 있음)
(세법상) 주택 수 제외 혜택 (24~25년 신축)	X	한 채만 제외 가능 (요건 충족 시)
취득세율 (전용 84㎡ 기준)	1.1%	4.6%
건설 가능 지역	주거지역만 가능	준주거·상업지역도 가능
청약통장 필요 여부	필요 (1순위 요건 존재)	불필요 (통장 없이도 청약 가능)
양도소득세 적용 여부	적용 (다주택 시 중과 가능)	적용 (다주택 시 중과 가능)
(청약) 생애최초 특별공급 무주택 요건 유지	X	O
관리비 부담 수준	일반적	상대적으로 높음
전용률	높음	낮음
분양가	고가	상대적으로 저가
투자 가치	장기적(매매 혹은 재건축)	단기적(임대 전환 시 수익 발생)
기타	커뮤니티 시설 보유, 체계적인 시설 관리 등	주차 공간 부족, 층간 소음 발생 확률 높음 등

 

그래서 어떻게 해야 할까?

 

📌 청약 자격이 중요한 분이라면

→ 오피스텔은 무주택 요건을 유지할 수 있는 선택지가 될 수 있어요.

📌 투자나 실거주 목적이라면

→ 입지, 세금, 관리비 등을 꼼꼼히 비교하고 판단해야 해요.

 

지블은 여러분이 ’나’에게 맞는 집을 똑똑하게 고를 수 있도록 복잡한 부동산 정보를 쉽고 정확하게 풀어드릴게요! 오늘도 내 집 마련, 지블이 함께할게요 😊

 

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