공공분양 나눔형 선택형 일반형 차이

2024. 03. 19

사전청약에는 크게 3가지 유형의 주택이 있어요. 각 주택마다 분양받는 과정과 자금을 마련하는 방법이 달라져요.

2022년 10월에 발표된 ⌜청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획⌟ 에 따라 신설된 공공분양 주택이 나눔형, 선택형, 일반형 주택으로 분화되었어요.

또한, 어떤 주택이냐에 따라 지원할 수 있는 특별공급과 당첨자 선정방식, 특별공급 별 지원자격도 달라지기 때문에 주택의 종류를 정확하게 이해하고 있는 것이 중요해요.

※ 2024년 3월 25일 개정안에 따라 신생아 특별공급이 신설되었어요.

각 주택마다 지원할 수 있는 공급유형과 비율, 당첨자 선정방식이 달라져요. 각 공급유형 별 상세한 자격 요건 및 당첨자 선정방식은 아래 관련 가이드를 확인해주세요.

[ 관련 가이드 ]

• 공공 사전청약 필수자격 6가지 [바로가기]

일반형은 시세의 80% 수준의 저렴한 분양가로 공급되는 공공분양 주택이에요. 분양가상한제가 적용되는 주택으로, 전매 제한기간과 거주의무기간이 있어요.

청약통장의 납입인정금액으로만 당첨자를 선정하던 기존의 공공분양 주택과 달리, 일반형은 일반공급 물량 중 20%가 추첨으로 선정돼요.

거주 의무기간은 분양가에 따라 3년 또는 5년이고, 이후에는 계속 거주하거나 매도할 수 있어요. 나눔형과 달리 공공에 환매하는 것이 아니기 때문에 처분 손익도 100% 분양을 받은 사람(판매자)에게 귀속돼요.

나눔형(이익공유형)이란 공공과 주택 처분에 대한 손익을 나누는 공공분양 주택이에요. 분양가가 시세의 70% 이하로 책정되어 일반형 보다 저렴하게 주택을 분양받을 수 있어요.

의무거주기간인 5년 후 공공에 환매를 하면 처분손익의 70%는 분양을 받은 사람에게, 나머지 30%는 공공에 귀속되는 분양주택이에요.

예를 들어, 분양가 5억으로 나눔형 주택을 공급받은 후, 환매 시점에서 감정평가액 6억이 되면 처분손익의 1억 중 70%인 7000만 원을 가질 수 있어요.

참고) 환매가격 = 분양가 + (환매시점의 감정평가액 - 분양가) x 70%

특히, 분양가의 최대 80%를 대출해주는 전용 모기지 상품도 지원해요. 아래에서 더 자세하게 알려드릴게요.

토지 임대부 주택이란 토지 위의 건축물에 대한 소유권은 분양을 받은 자가, 토지에 대한 소유권은 갖는 서울주택도시공사(SH)가 갖게 되는 주택이에요. SH 토지 임대부 주택은 나눔형 주택으로 하나로 공급되어 기본적으로 나눔형 주택의 신청 자격 및 요건들을 따라요.

토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 해요. 또한, 토지에 대한 소유권을 가진 SH에 토지 임대보증금을 잔금 전에 추가로 내야 하며, 매달 월 토지 임대료도 발생해요.

또한, 나눔형의 경우 분양 시에 전용 모기지 대출을 지원해요. 전용 모기지는 공공분양 전용 장기 저금리 대출상품으로, 선택형 주택을 분양 전환할 때에도 이용할 수 있어요.

연 최소 1.9%에서 3%의 고정금리로 최장 40년 간 집값의 80%까지 대출이 가능하며, 최대 한도는 5억이에요. 본 청약 계약 체결 후 잔금 2, 3개월 전에 신청할 수 있어요.

선택형이란 분양전환형 임대주택으로, 6년 간 임대로 거주한 후 분양을 받을지 말 지 선택할 수 있어요. 기존의 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 형태예요.

분양으로 전환할 때의 분양가는 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균으로 계산돼요. 예를 들어 입주시 추정 분양가가 4억, 6년 후 분양 시 감정가가 8억인 경우, 최종 분양가는 (4억+8억)÷2=6억이 돼요.

이때, 나눔형과 같은 모기지 상품을 이용할 수 있어요.

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