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2024 생애최초 VS 신혼부부 특별공급 [3편-자녀있는신혼]

2024. 06. 06

안녕하세요? 맞춤분양입니다.

오늘은 자녀가 있는 신혼부부 여러분들이 어떻게 청약 신청 전략을 세워나가시면 좋을지 한번 분석해 보겠습니다.

혼인신고를 아직 계획 중이신 예비 신혼부부 여러분은 1편을, 자녀가 없는 신혼부부 여러분은 2편을 참고해 주세요👇

신혼부부 VS 생애최초 특별공급 [1편-예비신혼]

신혼부부 VS 생애최초 특별공급 [2편-자녀없는신혼]

오늘도 이 3가지만은 꼭 기억하세요.

📌절대 원칙 3가지

👍첫째, 한 사람이 공고 한 개당 일반공급 1개, 특별공급 1개를 동시에 지원할 수 있다!

✌️둘째, 자격만 된다면 특별공급 1개는 무조건 일반공급과 함께 지원할 것!
어떤 경우에서든 지원 안 하는 것보다 당첨확률이 낮은 선택은 없다!

👌셋째, 부부는 한 사람 당 일반공급 1개, 특별공급 1개씩 총 4번의 청약기회가 있음!

그럼 시작하겠습니다!

📌자녀가 있는 신혼부부 청약신청전략

자녀가 있는 신혼부부는 크게①생애최초 특별공급, ②신혼부부 특별공급, ③다자녀 특별공급, ④신생아 특별공급을 지원할 수 있어요.

자녀가 있는 신혼부부가 지원할 수 있는 특별공급

사업주체	주택 유형	특별공급 유형	공급물량
민간분양	민영주택	① 다자녀	10%~15%
		② 생애최초	9%(공공택지19%)
		③ 신혼부부	18%
	국민주택	① 다자녀	10%
		② 신혼부부	25%
		③ 생애최초	25%
공공분양	일반형	① 다자녀	10%
		② 생애최초	15%
		③ 신혼부부	10%
		④ 신생아	20%
	나눔형	① 생애최초	15%
		② 신혼부부	15%
		④ 신생아	35%

[ 주택 유형 가이드 ]

• 국민주택 민영주택 차이, 청약 1순위 조건

• 공공분양 나눔형 선택형 일반형 차이

[ 특별공급 자격 가이드 ]

• 생애최초 특별공급 지원자격, 당첨자 선정방식

• 신혼부부 특별공급 지원자격, 가점 항목

• 다자녀 특별공급 지원자격, 가점 항목

• 신생아 특별공급 지원자격, 특례대출

[ 관련 가이드 ]

• (24.03.25) 오늘부터 달라지는 주택청약 제도

**1) *민영주택 지원 시**

*공공분양주택이 아닌 민영주택을 의미합니다

① 다자녀 특별공급 vs 신혼부부 특별공급

▶다자녀 특별공급 지원자격, 가점 항목

• 미성년 자녀가 2명 이상인 신혼부부는 2024년 3월 25일 개편 이후 다자녀 특별공급에도 지원할 수 있게 되었어요.

• 다자녀 특별공급은 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정해요. 다자녀 특별공급 가점 항목 중에는 "영유아(만 6세 미만) 자녀 수"가 있어요. 즉, 만 6세 이하의 자녀가 많을수록 가점이 높아져요.

• 다자녀 특별공급 가점 항목에 따라 만 6세 미만의 자녀가 2명이고 나머지 항목에서 대부분 만점이면, 미성년 자녀수 2명(25점) + 영유아자녀수 2명(10점) + 무주택기간 10년 이상(20점) + 해당지역 거주기간 10년 이상(15점) + 입주자저축 가입기간 10년 이상(5점)으로 75점을 받을 수 있어요.

• 84제곱미터 미만의 평형에서 75점 정도면 안전해요. 다자녀 가구 특성상 넓은 평형일수록 당첨컷이 높아져요. 하지만 가점이 60점 이하면 전용면적 59제곱미터의 평형에서도 당첨확률이 높지 않아요.

• 전용면적 59제곱미터면 공용면적(발코니) 포함 시 약 23~26평 정도의 주택이에요. 보통 침실 3개, 욕실 2개의 구조를 가지고 있어요. 자녀가 2명인 가족에겐 나쁘지 않죠?^^

다자녀 특별공급 당첨컷 (공통)

• 또한 평균적으로 다자녀 특별공급 경쟁률이 신혼부부 특별공급 보다 1.5배 정도 낮아요. 적은 평수에는 경쟁률 차이가 더 크게 나요.

민영주택 다자녀 특공 경쟁률 vs 신혼부부 특공 경쟁률

주택구분	주택명	신혼부부 특별공급		다자녀 특별공급
주택구분	주택명	배정세대	경쟁률	배정세대	경쟁률
민영주택	서대문 센트럴 아이파크 (2024-05-17)	73세대	2.54대 1	40세대	1.7대 1
민영주택	여주역 자이 (2024-05-03)	117세대	1.53대 1	74세대	1대 1

*경쟁률 : 특별공급접수건수/특별공급물량

• 참고로 민영주택 청약 시에는 다자녀 특별공급에 별도의 소득 또는 자산 기준이 없어요. 가구의 소득이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160%를 초과해서 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에 모두 추첨제로밖에 지원할 수 없다면 다자녀 특별공급도 좋은 선택지예요.

② 신혼부부 특별공급

▶신혼부부 특별공급 지원자격

• 신혼부부 특별공급은 전체 공급세대의 18% 이내로 공급돼요. 특별공급 중에서는 공급물량이 가장 많아요.

• 올해 3월 25일부터 신혼부부 특별공급에 신생아 우선공급이 생겼어요. 입주자모집공고일 기준 만 2세 이하의 자녀가 있다면 최대 20%의 물량을 우선 공급받을 수 있어요. 신생아 우선공급에서는 미성년 자녀가 많은 순으로 당첨자를 선정해요.

• 만 2세 이하의 신생아를 포함하여 자녀가 1명 이상 있는 신혼부부는 추첨을 제외한 나머지 물량을 1순위로 공급받을 수 있어요. 같은 1순위 중 경쟁이 생기면 미성년 자녀가 많은 순으로 당첨자를 선정해요. 1순위에게 물량을 공급하고 남으면 자녀가 없는 신혼부부를 포함한 2순위에게 기회가 가요.

• 따라서 신혼부부 특별공급에서는 추첨을 제외한 모든 물량에서 "미성년 자녀가 많은 순"으로 당첨자를 선정하기 때문에 자녀가 많은 부부가 무조건 유리해요. 자녀가 없는 부부보단 1명이라도 있는 부부가, 자녀가 1명인 부부보단 자녀가 2명인 부부가 당첨될 가능성이 더 높아요.

• 하지만 자녀가 1명인 신혼부부는 다자녀 특별공급에는 지원할 수 없어요. 이럴 경우에는 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급 중에 무엇을 지원해야 할까요?

신혼부부 특별공급 당첨자 선정방식 (민영주택)

③ 신혼부부 특별공급 vs 생애최초 특별공급

▶생애최초 특별공급 지원자격

• 올해 3월 25일부터 생애최초 특별공급에도 역시 신생아 우선공급이 생겼어요. 입주자모집공고일 기준 만 2세 이하의 자녀가 있으면 생애최초 특별공급 물량 중 20%를 우선공급받을 수 있고, 추첨을 통해 당첨자를 선정해요.

생애최초 특별공급 당첨자 선정방식 (민영주택)

• 생애최초 특별공급은 전체 공급세대 중 9% 이내로 공급돼요.물량 자체가 신혼부부 특별공급의 절반이죠. 하지만 지원자 수는 많아 경쟁률은 신혼부부 특별공급의 5~6배예요. 누구든 혼인기간에 상관없이 지원할 수 있고, 소득 상한선도 신혼부부 특별공급 보다 높기 때문이에요.

생애최초 특공 경쟁률 vs 신혼부부 특공 경쟁률 (민영주택)

주택구분	주택명	신혼부부 특별공급		생애최초 특별공급
주택구분	주택명	배정세대	경쟁률	배정세대	경쟁률
민영주택	서대문 센트럴 아이파크 (2024-05-17 공고)	73세대	2.54대 1	36세대	18.9대 1
민영주택	여주역 자이 (2024-05-03 공고)	117세대	1.5대 1	58세대	6.36대 1

*경쟁률 : 특별공급접수건수/특별공급물량

• 위의 경쟁률을 기반으로 최악의 경우를 가정해 볼게요. 신혼부부 특별공급에서 나 빼고 모든 지원자가 자녀가 2명 이상이어서 추첨으로 뽑히게 될 경우를 말이지요.100세대를 공급하는 주택이라면 그중18세대(18%)는 신혼부부 특별공급에 배정되고, 위의 경쟁률 정보에 따르면 공급세대의 약 2배인 36명이 신혼부부 특별공급에 지원할 거예요. 추첨제 물량을 제외한 12세대(70%)가 모두 당첨되다면 남은 추첨제 물량은 6세대(18세대-12세대)입니다. 추첨제 물량인 6세대에는 당첨되지 못한 나를 포함한 24명(36명-12명)이 경쟁에 참여해요. 그럼 경쟁률은 4대 1입니다.

• 생애최초 특별공급에서 역시 추첨이 아닌 물량에서 이미 당첨자가 다 뽑혔다고 가정해 볼게요. 100세대를 공급하는 주택이라면 그중 9세대(9%)는 생애최초 특별공급에 배정되고, 위의 경쟁률 정보에 따르면 공급세대의 약 8배인 72명이 생애최초 특별공급에 지원할 거예요. 추첨제 물량을 제외한 6세대(70%)가 모두 당첨된다면 남은 추첨제 물량은 겨우 3세대(9세대-6세대)입니다. 추첨제 물량인 3세대에는 나를 포함한 66명(72명-6명)이 경쟁에 참여할 겁니다. 경쟁률은 22대 1이에요.

• "신혼부부 특별공급에서 나를 포함한 모든 지원자의 자녀수가 2명 이상이고, 4대 1의 경쟁률에서 내가 당첨될 확률" vs "생애최초 특별공급에서 모든 추첨에 떨어진 후 22대 1의 경쟁률인 내가 당첨될 확률" 중 어떤 확률이 더 높아 보이나요? 당연히 신혼부부 특별공급로 당첨될 확률이 더 높습니다.

④ 결론

• 자녀가 2명 이상 : 다자녀 특별공급 가점이 75점 이상이면 다자녀 특별공급을 지원해도 좋아요. 특히 59제곱미터 이상, 84제곱미터 미만의 적은 평수를 전략적으로 선택하면 당첨확률을 높일 수 있어요. 그렇지 않다면 신혼부부 특별공급을 지원해요. 자녀가 많을수록 당첨 확률이 높아요.

• 자녀가 1명 : 신혼부부 특별공급으로 지원 시 당첨확률이 더 높아요.

+) 자녀가 0명일 경우엔 이전 시리즈를 참고하세요👇

▶신혼부부 VS 생애최초 특별공급 [2편-자녀없는신혼]

**2) *국민주택 지원 시**

*공공분양주택이 아닌 국민주택을 의미합니다

① 다자녀 특별공급 vs 신혼부부 특별공급

• 위의 민영주택과 동일

② 신혼부부 특별공급 vs 생애최초 특별공급

• 국민주택은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급에서 당첨자를 선정하는 방식이 민영주택과 동일합니다.

• 하지만 가장 큰 차이점은 국민주택의 생애최초 특별공급은 공급물량이 25%로 신혼부부 특별공급과 동일하다는 것입니다.

• 또한, 국민주택에서는 생애최초 특별공급보다 신혼부부 특별공급의 경쟁률이 더 높게 나타나는 경향도 있습니다.

• 자녀가 1명인 신혼부부가 국민주택에 지원할 때엔 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 중 무엇을 지원해야 할까요?

생애최초 특공 경쟁률 vs 신혼부부 특공 경쟁률 (국민주택)

주택구분	주택명	신혼부부 특별공급		생애최초 특별공급
주택구분	주택명	공급세대	경쟁률	공급세대	경쟁률
국민주택	e편한세상 답십리 아르테포레 (2023-09-22 공고)	37세대	10.8대 1	31세대	5.1대 1
국민주택	분당 금호어울림 그린파크 (2024-02-29 공고)	48세대	12.9대 1	48세대	6.3대 1

*경쟁률 : 특별공급접수건수/특별공급물량

• 위의 경쟁률을 기반으로 아까와 같이 최악의 상황을 가정해볼게요. 먼저, 전체 100세대를 공급하는 주택이라면 그중 25세대(25%)는 신혼부부 특별공급에 배정되고, 위의 경쟁률 정보에 따라 약 10배인 250명이 신혼부부 특별공급에 지원할 거예요. 나를 제외한 모든 지원자가 자녀가 2명 이상이라면 17세대(70%)가 모두 당첨되고 남은 추첨제 물량은 8세대(25세대-17세대)이에요. 이 추첨제 물량인 8세대는 당첨되지 못한 나를 포함한 233명(250명-17명)이 경쟁에 참여해요. 경쟁률은 29대 1입니다.

• 다음으로 100세대 중 25세대(25%)는 생애최초 특별공급에 배정되고, 공급세대의 약 5배인 125명이 지원할 거예요. 추첨제를 제외한 17세대(70%)가 모두 당첨되고 남은 물량은 8세대(25세대-17세대)입니다. 이 8세대에는 나를 포함한 108명(125명-17명)이 경쟁에 참여할 거에요. 경쟁률은 13대 1이네요.

• 어떤 공급에서 당첨 확률이 더 높아 보이나요? 이번에는 생애최초 특별공급에서의 당첨 확률이 더 높습니다. 이처럼 같은 특별공급이라도 공급세대와 공급하는 주택의 특징에 따라 청약 신청 전략은 달라진답니다✨

③ 결론

• 자녀가 2명 이상 : 다자녀 특별공급 가점이 75점 이상이면 다자녀 특별공급을 지원해도 좋아요. 특히 59제곱미터 이상, 84제곱미터 미만의 적은 평수를 전략적으로 선택하면 당첨확률을 높일 수 있어요. 그렇지 않다면 신혼부부 특별공급을 지원해요. 자녀가 많을수록 당첨 확률이 높아요.

• 자녀가 1명 : 생애최초 특별공급으로 지원 시 당첨확률이 더 높아요.

+) 자녀가 0명일 경우엔 이전 시리즈를 참고하세요👇

▶신혼부부 VS 생애최초 특별공급 [2편-자녀없는신혼]

3) 공공분양(일반형, 나눔형) 지원 시

① 신생아 특별공급 vs 신혼부부 특별공급

▶신생아 특별공급 지원자격, 가점항목

• 올해 3월 25일부터 공공분양(일반형)과 공공분양(나눔형)에는 신생아 특별공급이 개설되었어요.

• 신생아 특별공급이 개설된 이후 처음으로 진행되었던 공공분양에서는 아래와 같은 놀라운 결과가 있었어요.

• 신생아 특별공급의 가점 당첨선은 9점이었고, 최소 자녀가 2명 이상이어야 신생아 특별공급에 당첨될 수 있었어요.

• 신생아 특별공급의 가점은 만점이 10점으로, 만점이 되려면 월평균소득 80% 이하(맞벌이는 100%)(1점) + 미성년자녀수 3명 이상(3점) + 해당지역 거주기간 3년 이상(3점) + 청약통장 납입 횟수 24회 이상(3점)이어야 해요.

• 자녀가 2명 이상인 많은 사람들이 신생아 특별공급을 선택했어요. 신혼부부 특별공급 보다 지원할 수 있는 사람이 많지 않고 공급물량이 2배 이상이기 때문이에요.

• 자녀가 2명 이상이고, 신생아 특별공급 가점이 9점 이상이면 신생아 특별공급을 도전해 보세요. 신혼부부 특별공급 보다 물량은 2배, 경쟁률은 절반이라 당첨 확률이 더 높아요.

신생아 특공 경쟁률 vs 신혼부부 특공 경쟁률 (공공분양)

주택구분	주택명	신혼부부 특별공급		신생아 특별공급
주택구분	주택명	공급세대	경쟁률	공급세대	경쟁률
공공분양 (일반형)	힐스테이트 죽림더프라우드 A2BL (2023-09-22 공고)	80세대	2.4대 1	160세대	1.3대 1
공공분양 (일반형)	힐스테이트 죽림더프라우드 A4BL (2024-02-29 공고)	34세대	2.6대 1	68세대	1.3대 1

*경쟁률 : 특별공급접수건수/특별공급물량

② 신생아 특별공급 vs 다자녀 특별공급

• 자녀가 2명 이상이면 다자녀 특별공급도 지원할 수 있어요.

• 둘 다 지원할 수 있다면 신생아 특별공급 가점과 다자녀 특별공급 가점을 각각 계산해보세요. 다자녀 특별공급 가점이 75점 이상이면 다자녀 특별공급을 지원해도 좋아요.

• 대체로 다자녀 특별공급은 84제곱미터 이상의 큰 평형에서 경쟁률이 더 높은 편이에요. 59제곱미터 이상, 84제곱미터 미만의 적은 평수를 전략적으로 선택하면 당첨확률을 높일 수 있어요.

③ 생애최초 특별공급 vs 신혼부부 특별공급

▶생애최초 특별공급 지원자격

▶신혼부부 특별공급 지원자격, 가점항목

• 생애최초 특별공급 물량과 신혼부부 특별공급 물량이 큰 차이가 없어요. 생애최초 특별공급은 소득에 따라 우선공급, 일반공급 물량을 나누고 각 물량 안에서 무작위 추첨으로 당첨자를 선정해요.

• 신혼부부 특별공급은 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정해요. 가점 항목은 공공분양(일반형)과 공공분양(나눔형)은 달라요.

• 신혼부부 특별공급에도 역시 추첨제 물량이 일부 있긴 하나, 신혼부부 특별공급 물량의 90%를 이미 공급하고 남은 물량만이 추첨제 물량이 되기 때문에 당첨확률이 매우 낮아요. 따라서 나의 가점을 미리 과거 당첨컷들과 비교하여 전략을 세우는 것이 중요해요.

• 지원하려는 주택이 공공분양(일반형)인지 공공분양(나눔형)인지 먼저 확인하세요. 신혼부부 특별공급으로 지원할 수 있다면 주택에 따라 가점을 미리 계산해서 아래의 과거 당첨컷들과 비교해 보세요. 자녀가 많은 순이 아니라 가점이 높은 순이기 때문에 자녀가 몇 명인지는 상관없어요. 과거 당첨컷과 유사하다면 신혼부부 특별공급을, 많이 부족하다면 생애최초 특별공급을 지원해요. 생애최초 특별공급은 오직 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮아도 괜찮아요.

• 공공분양(일반형)은 당첨 가점 커트라인은 평균 8점이에요. 인기 있는 공고의 경우 10점 정도예요. 2024년 제도 개편 이후의 청약 결과 역시 신혼부부 특별공급 가점 당첨 커트라인이 13점 만점에 8점이었죠.

• 공공분양(나눔형)의 당첨 가점 커트라인은 9점, 10점이에요. 공공분양(나눔형)은 우선공급 물량을 공급할 때와 잔여공급 물량을 공급할 때 사용하는 가점 항목이 달라서 가점컷이 2개로 나뉘어요. 우선공급 가점의 만점은 9점, 잔여공급 가점 만점은 12점이에요. 인기 있는 공고의 경우 둘 중 하나라도 만점이어야 당첨 가능성이 있겠어요.

③ 결론

• 자녀가 2명 이상 : 신생아 특별공급 가점이 9점 이상이면 신생아 특별공급을, 다자녀 특별공급 가점이 75점 이상이면 다자녀 특별공급을 지원해보세요. 특히 59제곱미터 이상, 84제곱미터 미만의 적은 평수를 원한다면 다자녀 특별공급을 전략적으로 선택하여 당첨확률을 높일 수 있어요.

• 자녀가 1명 : 신혼부부 특별공급 가점을 미리 계산해보세요. 공공분양(일반형)은 8점, 공공분양(나눔형)은 9점, 12점 이상이면 신혼부부 특별공급을 지원해요. 과거 당첨컷보다 가점이 낮다면 생애최초 특별공급을 지원해요. 신혼부부 추첨제 물량이 적기 때문에 가점이 낮으면 당첨확률이 거의 없어요.

+) 자녀가 0명일 경우엔 이전 시리즈를 참고하세요👇

▶신혼부부 VS 생애최초 특별공급 [2편-자녀없는신혼]